2013年前后，多家內(nèi)地品牌房企揚帆出海，前去開發(fā)新的市場，以尋求業(yè)績增長點。經(jīng)過3年的布局和開發(fā)，這些房企開發(fā)的項目已相繼入市，并且在市場上頻繁發(fā)聲，引起了業(yè)界的關(guān)注。如今，國內(nèi)樓市隨著調(diào)控政策的起伏，不少房企又一次將目光轉(zhuǎn)向海外，但海外是否真的是房企的下一個“樂土”？
房企海外投資同比將上漲37%
最近幾年，中國房企出海投資的步伐越來越快。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2009年開始，中國海外地產(chǎn)大宗交易投資總額就呈穩(wěn)步上升的趨勢。而這一進程在2013年至2014年時增速更加明顯，萬科、碧桂園、萬達、綠地、新華聯(lián)、雅居樂等大型房企均有在海外拿地。其時，萬科在美國和英國等地區(qū)布局了多個項目；碧桂園、富力地產(chǎn)也各自購下了馬來西亞最南端城市——新山的大宗土地；新華聯(lián)也在悉尼有所斬獲。至2015年時，中國海外地產(chǎn)大宗交易年投資總額已經(jīng)達到257.34億美元。而今年，中國房企的海外投資額預(yù)計全年將比去年增長37%，達到353億美元的規(guī)模。
同時，與房企海外投資規(guī)模一并增長的，還有來自中國內(nèi)地購房者的海外投資需求。各種海外置業(yè)中介的**以及部分開發(fā)商直接介入開發(fā)海外項目，其背后都有中國內(nèi)地購房者穩(wěn)步增長的海外置業(yè)需求。
“我們做的房展會，2009年開始有海外項目，當時是十幾個展位；到了今年，規(guī)模已經(jīng)超過了300個。”北京嘉華四季國際會展有限公司國際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非表示，這一經(jīng)濟現(xiàn)象的出現(xiàn)有幾個原因，一是投資需求，包括國內(nèi)一線城市漲得比較猛，而且有部分投資者因受限購政策影響買不了；二是海外一些房子的實際價格在他們看來并不貴；三是不少投資者也有分散資產(chǎn)配置的考慮。
也正是在這樣的背景之下，中國房企的海外投資額在近些年來增長明顯，而海外地產(chǎn)的開發(fā)似乎也正在成為中國房企的“新大陸”。不過，在這場房企出海潮中，各個地區(qū)的熱度及針對的客群也是不同的。
房企、置業(yè)者均青睞“安全港”
“中國房企走上海外擴張的原因各不相同?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷表示，房企出海主要有兩種，一是大企業(yè)發(fā)展面臨規(guī)模增長瓶頸，出海是為尋求繼續(xù)增長機會；二是中小企業(yè)在國內(nèi)面臨被淘汰的危險，出海尋求生存機會。
記者觀察發(fā)現(xiàn)，不論是以哪種目的出海，大多數(shù)房企“出?！币廊幻闇柿私?jīng)營風險和政治風險都相對較低的成熟市場。
戴德梁行的報告顯示，目前中國企業(yè)平均將44%的海外資金投到美國；第二名為澳大利亞，比例為22%；接下來依次為英國10%，中國香港特別行政區(qū)6%、加拿大3%；其他國家和地區(qū)占15%。與2015年相比，中國投資者對美國和澳大利亞投資熱情持續(xù)增長。其中，在美國的投資比例增長了6%，澳大利亞也增長了2%。
房企的投資熱點地區(qū)也與國人海外置業(yè)的選擇高度一致。據(jù)戴德梁行11月份發(fā)布的《2016中國境外地產(chǎn)投資意向調(diào)查報告》顯示，投資者對“安全港”的市場情緒正在持續(xù)上升。2016年前8個月，美國和澳大利亞的市場情緒分別上升了6%和2%。此外，該報告稱，近3/4的受訪者認為，未來五年，“脫歐”的投資環(huán)境將為投資英國房地產(chǎn)創(chuàng)造良好機會?！爸袊顿Y者在追求資本增值或財富的保值時，可用資產(chǎn)選擇面廣、流動性高、融資相對容易的市場對投資者來說較具吸引力?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示。
“國內(nèi)客戶赴美、澳置業(yè)，很多時候并非是為了謀取短線的暴利投資，而是為了優(yōu)化自己資產(chǎn)配置?！辨溂液Ｍ馐聵I(yè)部澳洲業(yè)務(wù)部總監(jiān)悠揚表示，“以澳洲市場為例，目前，澳洲市場依然很健康，基本能夠保證每年10%的增長，安全性是有保證的。因此吸引了一部分客戶的青睞?！?
針對美國市場方面，戴德梁行亞太區(qū)董事總經(jīng)理、大中華區(qū)海外投資主管范桂娟認為：“由于中國游客不斷增長的需求和美國鼓勵旅游的寬松簽證政策，酒店對中國機構(gòu)投資者來說已經(jīng)成為越來越有吸引力的目標?！钡缃?，中國房企對美國的關(guān)注也并不僅僅局限在酒店和寫字樓產(chǎn)品上，如今也有中國開發(fā)商開發(fā)住宅、公寓項目。比如鑫苑（中國）置業(yè)有限公司今年8月在紐約都會區(qū)購置了第三個住宅項目——價值為6600萬美元的公寓綜合體。此外，戴德梁行的報告中也顯示，萬科也將在西雅圖投入2億美元，協(xié)助建造西雅圖未來最大的公寓綜合體。
“出海”仍需克服水土不服
如今，“出?！睂τ诜科髞碚f已不再是一個新鮮的概念，不少房企已經(jīng)擁有了豐富的海外項目開發(fā)經(jīng)驗。但也有業(yè)界人士分析認為，海外也絕非中國房企的樂土，很多剛剛出?；蛘邷蕚涑龊５钠髽I(yè)，往往拿國內(nèi)的開發(fā)程序來看待國外市場，這是一個很難轉(zhuǎn)變的中國房企思維。
但在海外開發(fā)的過程中房企所面臨的困難依然不少?！胺科蟪龊Ｃ媾R的主要瓶頸就是市場需求，尤其是住宅客戶主要來自于國內(nèi)，本地客戶相對較少，這就需要開發(fā)商擁有強大的國內(nèi)客戶導流能力和人脈資源?！睔W陽捷表示，目前國內(nèi)客戶在海外購房導致當?shù)胤績r快速上漲，也易引發(fā)政策風險，比如悉尼、溫哥華、多倫多等城市已對外來人口限制購房、加征稅收、調(diào)整綠卡政策等。
此外，還有一些來自于當?shù)胤煞ㄒ?guī)方面的問題需要出海房企去適應(yīng)。
“在海外開發(fā)房地產(chǎn)，最大的問題是要適應(yīng)當?shù)氐氖袌鲆?guī)則和社會制度。”新華聯(lián)文旅集團董事總經(jīng)理蘇波表示，“比如我們在澳大利亞悉尼開發(fā)的歌劇院一號項目，銷售如果達不到70%，銀行不給貸款。因此資金的投入和資金的回收是有時間差的。這些當?shù)厥袌鐾袊袌鐾耆煌牡胤蕉夹枰覀內(nèi)パ信?、去解決。在這一方面，我覺得除了加強企業(yè)自身實力之外，找一家在國際上有實力和經(jīng)驗的代理公司作為合作伙伴也是非常重要的。”
而在社會觀念方面，蘇波也表示，海外市場的社會觀念同中國市場有非常大的不同?！拔鞣絿业暮勒瑖鴥?nèi)的意義是不一樣的。西方國家的老人非常獨立，他們有自己的生活，不會愿意與自己的兒女們住在一起。因此，這里很少有四世同堂的家庭，這就影響到產(chǎn)品設(shè)計上，需要我們在產(chǎn)品設(shè)計時就考慮到這些。”蘇波如是說。